CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
Es pertinente aclarar previamente que, la intención del legislador, de
una parte, al intervenir directamente en la regulación de los Contratos de Arrendamiento de Inmuebles para Vivienda
Urbana no es otra que la de permitir la armonía entre el derecho a una vivienda
estable y digna frente al derecho a la propiedad privada dentro de condiciones
de reciproca equidad, en tanto de otra, la amplia libertad relativa en la
regulación de los Contratos de Arrendamiento
de Inmuebles para Actividades Comerciales, enfatiza desde el reconocimiento al
derecho a la propiedad privada, dentro de un delicado equilibrio, la protección
al derecho de la libertad de empresa en
pos de garantizar la función económica y social que esta desarrolla, asegurando
al mismo tiempo, la estabilidad de las relaciones laborales derivadas y
dependientes de toda organización empresarial,
así como la permanencia cierta del capital de trabajo.
Solo serán de aplicabilidad de manera remisoria, residual y por
excepción algunas pautas de procedimiento previstas en la Ley 820 de 2003 [pago
forzado de la renta cuando el arrendador se niega a recibirla, por ej], pero de
manera especial se aplica la normatividad prevista en el Título I Capítulo I
del Código de Comercio, que en seis artículos, como pocas, tajante y
diferencialmente regula uno de los aspectos más trascendentales de la vida
nacional y que nada guarda de similar con las propias regulatorias del
arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana previstas en la ya
referida Ley 820 de 2003, hasta el punto de consagrar de pleno derecho sin
lugar a ninguna discusión, interpretación o consideración, que contra las
normas previstas en los Artículos 518 a 523 del Código de Comercio, no
producirá efectos ninguna estipulación de las partes, tal lo veremos
seguidamente.
El Artículo 518 del Código de Comercio, renovación automática del
contrato
Es de las principales diferencias características, y por ende de mayor
peso y que significativamente las inmobiliarias arrunchadas en el
desconocimiento de esta regulación por parte de los arrendatarios, arremeten
con su pseudo poder intimidador para terminar relaciones contractuales
validamente continuadas:
Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado
no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de
comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo,
salvo en los siguientes casos:
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta
de la que tuviere el arrendatario, y
Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido
por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
En primer lugar, se prevé el derecho a la renovación automática del
contrato de arrendamiento, cuando el mismo arrendatario cumplido haya ocupado no menos de dos años
consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio.
En segundo lugar y con singular acentuación, señala que las UNICAS
situaciones en que el arrendatario cumplido no tendría ese derecho, será cuando
EL PROPIETARIO, entiéndase bien, EL PROPIETARIO y NO EL ARRENDADOR, requiera el
inmueble para las eventualidades previstas en los numerales 2 y 3.
Asi, si la Inmobiliaria le cursa un aviso de desahucio con todos los
meses de anterioridad que se le ocurra, indicando que su contrato de
arrendamiento del local donde tiene la tienda, el taller, la costura, la
cafetería, la miscelánea, la consulta veterinaria, el salón de belleza etc, termina
porque:
el propietario necesita el inmueble para irse a vivir a él, o para poner
un negocio, o deba ser reparado, NO SE ESTRESE… solamente EL PROPIETARIO es el
que está legalmente facultado para terminarlo,
siempre que cumpla los requisitos que adelante se reseñan, o se ha
vendido el inmueble y necesita entregarlo, TAMPOCO SE ESTRESE… en materia de
inmuebles destinados para actividades comerciales, esta causal no existe, asi
solo tenga el garaje arrendado; tenga presente que solo existe y aplica para los
de vivienda urbana.
Recuerde: De una parte, las
únicas causales legales para terminar el contrato distintas a su
incumplimiento, son las de los numerales 2º y 3º ya vistas, NINGUNA OTRA !!!, y
de otra, NO FIRME SINO UN SOLO CONTRATO, ya que la vetusta indicación que se
hace por las Inmobiliarias en cuanto que se debe firmar un nuevo contrato cada
año, entre otras maniobras poco ortodoxas, se hacen tendenciosamente para hacer
dificultosa, sino imposible la estructuración del derecho del arrendatario a la
renovación automática del contrato, una vez cumpla con la previsión del
Artículo 518 en referencia.
El Artículo 519 del Código de Comercio, libertad absoluta en la fijación
del precio del canon de arrendamiento.
Artículo 519. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento
de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el
procedimiento verbal, con intervención de peritos.
Una de las características sobresalientes de los Contratos de
Arrendamiento de Inmuebles destinados para Actividades Comerciales, como hemos
visto, es la de no estar sometidos a intervención estatal especial distinta a
la prevista en el Código de Comercio, de tal forma que, arrendador y
arrendatario están en plena libertad para fijar a su conveniencia el periodo de
duración [por horas, días, semanas, meses o años] y condicionarlo a
determinadas situacionesde oferta / demanda, o variables de mercado[“período de
prueba del comerciante”]; fijar el precio, la moneda, y forma del pago de la renta, asi como los
incrementos o reajustes al vencimiento.
En el último ítem previo, aunque
la moderación contractual ha tendido a imponer por costumbre que estos
reajustes sean en proporción igual al
I.P.C. para el año que termina, o
I.P.C. más unos puntos, nada obsta para
que dicho incremento se fije en porcentajes correspondientes a cifras ciertas y
conocibles de antemano a la firma del contrato del 10%, 20%, 30%, 50% sobre el
valor de la renta del periodo que se cumple, o en la forma que conjuntamente se
considere apropiada.
No obstante dichas consensualidades, pudiere acaecer que al momento de
la renovación, por ejemplo para el décimo año, aunque ambos contratantes
consideran permanecer en la relación contractual que les ha traído mutuos
beneficios, el arrendador razone insuficiente el valor del incremento en razón
por ejemplo de revalorización del predio, o el arrendatario la discurra
excesiva en razón de nuevas cargas fiscales, saturación de la oferta,
decaimiento de la demanda o desmejoramiento del entorno, por referir las más
usuales ciertas o de mera argumentación, hasta el punto de no ponerse de
acuerdo en el nuevo canon de
arrendamiento que conlleva el riesgo de la relación mantenida.
Cuando esta situación se presenta, una cualquiera de las partes con
citación de la contraria, o ambas de común acuerdo, podrá(n) acudir
judicialmente a una actuación muy expedita denominada, regulación y fijación de
canon de arrendamiento, por la cual, mediante peritos que analizaran en
conjunto y detalle todos los factores de incidencia positiva y negativa, se
fijará definitivamente con carácter
vinculante para el periodo que comienza, el canon de arrendamiento a pagar.
El Artículos 520 a 522 del Código de Comercio, procedimiento de EL
PROPIETARIO para la terminación del Contrato de Arrendamiento previsto en los
Ordinales 2º y 3º del Artículo 518
Articulo 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del
artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis
meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que
éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el
mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este
artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad
competente.
Articulo 521. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en
igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los
locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de
pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se
fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Parágrafo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá
informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha
en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no
menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el
derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número
menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el
derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
Articulo 522. Si el propietario no da a los locales el destino indicado
o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de
la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según
estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos
casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en
que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro
cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva
instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de
la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la
indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se
previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
Retomamos haciendo especial hincapié, e insistiendo, como la ley faculta
UNICAMENTE a el propietario y no al arrendador para adelantar el procedimiento
de desahucio, información y destinación final del inmueble, así como el
sencillo procedimiento de formulación pero fuerte de indemnización de los
perjuicios que el propietario cauce al arrendatario por no cumplir dentro del
periodo legal fijado con el desarrollo de la causal invocada para haber
terminar el contrato de arrendamiento.
El Artículo 523 del Código de Comercio, derecho legal a subarrendar
Articulo 523. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o
tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni
darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación
distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la
misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o
sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
Tres son las particularidades que mayormente quiebran la relación entre
arrendadores y arrendatarios de Inmuebles destinados para Actividades
Comerciales, las que, curiosamente por encima de la mora en el pago de la
renta, convergen en álgidas controversias judiciales, y tienen que ver con el
presunto incumplimiento de las obligaciones del arrendatario por subarriendo
del inmueble, cambio de destinación, y/o cesión del contrato de arrendamiento
sin consentimiento del arrendador.
Siendo la norma muy clara, no tiene cabida a interpretación alguna, más
que las originadas en el desconocimiento cierto o manipulación deliberada por
los involucrados en la estructuración y desarrollo de estas relaciones:
Arrendadores, Arrendatarios, Inmobiliarias y Abogados.
En principio, partamos que el arrendatario de pleno derecho podrá
subarrendar SIN AUTORIZACION del arrendador, hasta el 50 % del inmueble que ha
tomado en arriendo con la sola limitante que no se lesione los derechos de
este, esto es, que necesariamente deberá subarrendar para actividad comercial
licita dentro del contexto del uso del suelo aprobado para el lugar donde se
ubica el inmueble.
Ahora, nótese como el subarriendo de la totalidad del inmueble no es que
esté prohibido, sino simplemente condicionado a la autorización expresa o
tácita del arrendador, dentro de la misma forma y condición ya delineados.
En cuanto al cambio de destinación del inmueble por una diferente a la
prevista en el contrato, veíamos como el Artículo 515 del Código de Comercio,
precisaba la denominación de ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, como “… un conjunto
de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa
destinado al desarrollo de una, o diversas, actividades comerciales…” de donde
es fuerza colegir que, en razón de la multiplicidad de diversas actividades
comerciales que pudiere tener el arrendatario, podrá de acuerdo con estas, con
la autorización expresa o tácita del arrendador, cambiar la destinación inicial a fuerza de
idéntica forma y condición.
Por último, en caso que el arrendatario enajene el establecimiento de
comercio, de pleno derecho se tendrá como válida la cesión del contrato de
arrendamiento, para lo cual será intrascendente que el arrendador autorice,
acepte o le guste, simplemente le debe ser comunicado para quedar cobijado por
aquella, liberando al actual arrendatario y teniendo como tal, en virtud del
mismo contrato al comprador del establecimiento.
A manera de finiquito, sin que sea del caso ningún comentario, distinto
a que las Inmobiliarias podrán clausular, enredar, y pretender distraer a su
“amaño jurídico” estas reglas, pero sin ningún resultado vinculante o
exigibilidad, tal como lo contrae el
Artículo 524 del Código de Comercio:
“…Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de
este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes…”.
Omar Colmenares Trujillo
Abogado Analista
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